Hypotheken


Welke hypotheekvorm of leenvorm?

Iedereen die op zoek is naar een nieuwe hypotheekconstructie voor zijn woning, heeft met deze vraag wel eens geworsteld.

Reden genoeg voor ons om eindelijk duidelijkheid voor u te verschaffen.


Er zijn geen standaardoplossingen

Standaard hypotheek oplossingen zijn bij ons nauwelijks te vinden. Aan de hand van de volgende aandachtspunten stellen wij een vrijblijvend, specialistisch hypotheekadvies voor u samen:


  • Inventarisatie van uw persoonlijke wensen 
  • In kaart brengen van uw toekomstplannen 
  • Analyse van uw huidige financiële situatie


 

Eén en ander resulteert in een deskundig hypotheekadvies waarin combinaties van verschillende hypotheekvormen uitmonden in een totaal, op uw situatie toegespitst hypotheekadvies.


De klassieke hypotheekvormen

De annuïteitenhypotheken en de lineaire hypotheken behoren tot de klassieke hypothekenvormen. De nieuwere hypotheekvormen zijn over het algemeen slimmere vormen. Toch kan een klassieke hypotheek in bepaalde gevallen nog steeds een goede keuze zijn.

De annuïteitenhypotheek
De lineaire hypotheek


De aflossingsvrije hypotheken

De naam zegt het al. Bij deze hypotheekvorm wordt niet afgelost. Deze hypotheekvorm wordt vaak gekozen door mensen die aflossing of een verzekering niet nodig vinden, omdat de waarde van hun woning toereikend is en omdat zij de laagste maandlasten willen. Vaak wordt een aflossingsvrije hypotheek gecombineerd met een andere hypotheekvorm.

De aflossingsvrije hypotheek


De spaar- en levenhypotheken

Het basisprincipe van alle levenhypotheken is hetzelfde. Zo wordt er tussendoor niet afgelost en maken ze allemaal gebruik van een levensverzekering voor de uiteindelijke aflossing van de lening. Er is een groot aantal varianten. Deze zijn in vier groepen in te delen: de spaarhypotheken, de traditionele levenhypotheken, de moderne levenhypotheken (ook wel universal-life genoemd) en de hybride hypotheken.

Spaarhypotheek
De levenhypotheek
Beleggingshypotheek
De hybride hypotheek


De effectenhypotheken

De beleggingshypotheken kenmerken zich door het grote aantal vrijheden. Er wordt voor de aflossing van de lening geen gebruik gemaakt van een levensverzekering maar van een beleggingsrekening. Hoewel beleggen bepaalde risico's heeft, kiezen veel mensen voor deze hypotheekvorm.

Effectenhypotheek


De annuïteitenhypotheek
Bij de annuïteitenhypotheek wordt gedurende de looptijd - bij gelijkblijvende rente - een vast bedrag aan rente en aflossing (annuïteit) betaald. Op deze manier betaalt u steeds hetzelfde bruto bedrag. Gevolg hiervan is dat de rente en daarmee de fiscale aftrek jaarlijks lager worden; de netto lasten stijgen gedurende de looptijd, omdat alleen de rente fiscaal aftrekbaar is. De vaststelling van deze annuïteit geschiedt altijd zo dat aan het einde van de looptijd de volledige hypotheekschuld is afgelost. De annuïteiten worden veelal maandelijks voldaan.

De annuïteitenhypotheek is vooral interessant voor mensen die voor lage aanvangslasten kiezen. Ook voor mensen die in de toekomst een stijging in inkomen verwachten, tenzij de fiscale druk toeneemt (bijvoorbeeld als u in een hoger belastingtarief valt).


De lineaire hypotheek
Bij de lineaire hypotheek wordt gedurende de looptijd periodiek een vast bedrag afgelost. Bij een looptijd van 30 jaar (= 360 maanden) moet per maand dus 1/360e deel worden betaald. Gevolg hiervan is dat de rente en daarmee de fiscale aftrek jaarlijks lager worden. Door de geldverstrekker wordt de lineaire hypotheek nog wel eens vereist vanwege de snelle aflossing in de beginfase, bijvoorbeeld bij incourante onderpanden. Op deze manier vermindert het risico voor de bank snel. Door de opkomst van andere, voordeligere hypotheekvormen wordt de lineaire hypotheek overigens niet vaak meer afgesloten.

De lineaire hypotheek is nuttig voor mensen die hun woonlasten relatief snel willen verminderen. Zodat zij bijvoorbeeld in deeltijd kunnen gaan werken, of vervroegd uit kunnen treden. Het is ook interessant voor mensen die bijvoorbeeld een beroep hebben dat gepaard gaat met financiële risico's, en bang zijn dat het later door omstandigheden een stuk slechter zal gaan. Door de hoge beginlasten is de hypotheek niet geschikt voor mensen met een 'laag' inkomen.


De aflossingsvrije hypotheek
Bij de aflossingsvrije hypotheek wordt alleen rente betaald en geen aflossing. Gevolg hiervan is dat de rente en daarmee de fiscale aftrek jaarlijks gelijk blijft. Aflossing geschiedt aan het einde van de looptijd uit de verkoop van de woning of met gespaard kapitaal uit verzekering of belegging. Deze hypotheekvorm wordt vaak gesloten in combinatie met een andere hypotheekvorm of wanneer er sprake is van een cliënt die eigen geld kan inbrengen.

De gemiddelde maximaal mogelijke aflossingsvrije hypotheek ligt rond 75% van de executiewaarde (dus zo'n 60% van de vrije verkoopwaarde). Sommige geldverstrekkers accepteren tot 100%. U moet dus vaak eigen geld inbrengen. Een overlijdensrisicoverzekering is bij sommige geldverstrekkers verplicht. Mocht u tussentijds komen te overlijden, dan kan de hypotheek worden afgelost door de verzekering.

De aflossingsvrije hypotheek is vooral interessant wanneer er voldoende overwaarde in uw woning aanwezig is. De keerzijde van de medaille is natuurlijk dat de lening niet vermindert. Voor bijvoorbeeld een oudere alleenstaande zonder kinderen kan dat echter juist aantrekkelijk zijn. Houd er dan wel rekening mee dat de kans bestaat dat uw netto last na pensionering stijgt vanwege een vermindering van belastingaftrek. Als deze hypotheekvorm in combinatie met een andere vorm wordt afgesloten is het een manier om lasten (tijdelijk) te verlagen.


Spaarhypotheek
De spaarhypotheek is een verbeterde versie van de traditionele levenhypotheek. Deze variant dankt zijn populariteit vooral aan het feit dat de onzekerheid rond de hoogte van de uitkering is weggenomen: het verzekerd bedrag is bij de spaarhypotheek altijd gelijk aan de hypotheekschuld. Het gehele bedrag wordt gegarandeerd.
Een ander voordeel is dat u bij tussentijdse beëindiging het volledige kapitaal krijgt uitgekeerd dat met het spaardeel is opgebouwd. Wel heeft u dan te maken met verkapte afkoopkosten.
Een derde voordeel is dat een verhoging van de hypotheekrente deels wordt gecompenseerd door een verlaging van de verzekeringspremie. Deze constructie leidt ertoe dat de lasten gedurende de looptijd van de hypotheek een stuk stabieler zijn dan bij andere hypotheekvormen.

Het fiscale voordeel van de traditionele levenhypotheek geldt natuurlijk ook voor de spaarhypotheek. Door de koppeling van hypotheek- en spaarrente is een spaarhypotheek vooral gunstig bij een hoge hypotheekrente. Wie eenmaal voor een spaarhypotheek bij een bepaalde maatschappij heeft gekozen, zit hieraan voor de rest van de looptijd vast. Overstappen naar een andere geldgever is wel mogelijk, maar uit financieel oogpunt niet verstandig. Wel zijn lagere lasten mogelijk als u overstapt op een beleggingshypotheek of aflossingsvrije hypotheek.

Voor een alleenstaande is een spaarhypotheek niet altijd voordelig. De kosten die de verzekeraar bij een spaarhypotheek maakt, zijn verwerkt in de premie voor de overlijdensrisicoverzekering. Maar een alleenstaande kan heel goed zonder zo'n verzekering. De kosten ervan wegen zwaarder door als hij bij het afsluiten al wat ouder is.
Verder is een spaarhypotheek niet zo flexibel. Net als iedere levenhypotheek moet u zich aan de voorwaarden van de fiscus houden, wilt u van het fiscale voordeel profiteren. Oversluiten naar een lagere dagrente of andere hypotheekvorm is daardoor zeer onvoordelig.


De levenhypotheek
De levenhypotheek is een combinatie van een aflossingsvrije hypotheek en een levensverzekering (kapitaalverzekering). De lening wordt aan het einde van de looptijd of bij eerder overlijden van de verzekerde(n) afgelost met de uitkering uit de levensverzekering. Bij deze vorm wordt belasting vrij vermogen opgebouwd en geprofiteerd van de rente aftrek.

De levenhypotheek is met name geschikt voor mensen met een meer dan modaal inkomen of mensen die inkomensgroei verwachten. Omdat er gedurende de hele looptijd maximaal geprofiteerd wordt van de hypotheekrenteaftrek, kan deze hypotheekvorm met name interessant zijn voor mensen met een wat hoger inkomen.


Beleggingshypotheek
Een beleggingshypotheek is een combinatie van een aflossingsvrije hypotheek en een effectendepot. De lening wordt aan het einde van de looptijd afgelost met de opgebouwde waarde uit het depot. Deze hypotheek vorm wordt gekenmerkt door de mogelijkheid van hoge rendementen, gecombineerd met de rente aftrek. De rendementen van een effectendepot ontwikkelen zich minder stabiel dan de rendementen in een levensverzekering. De gemiddelde rendementsverwachting bij een lange looptijd is echter hoger.


De hybride hypotheek
De hybride hypotheek combineert de voordelen van de spaarhypotheek en de beleggingshypotheek. Daarom wordt ze ook wel de spaar/beleggingshypotheek genoemd.

U lost de lening gedurende de looptijd niet af. Naast hypotheekrente betaalt u een premie voor een gemengde verzekering en een inleg voor beleggingen. U kunt zelf de verhouding bepalen tussen het spaar- en beleggingsdeel. (Beperkt) wisselen tussen het spaar- en beleggingsgedeelte met gespaard of beleg vermogen is mogelijk. Ook wisselen tussen fondsen binnen het beleggingsgedeelte is mogelijk.
Door te beleggen kunnen de maandlasten dalen en/of houdt u aan het einde van de looptijd een bedrag over.

Op deze manier wordt een deel gegarandeerd afgelost via het spaardeel en het overige uit beleggingen. De beleggingen kunnen een hoger rendement opleveren.

Op deze manier kunt u een verdeling maken tussen de zekerheid van gegarandeerd sparen en het risicovollere beleggen. U bent zelf verantwoordelijk voor het bijhouden van de ontwikkelingen van de beurskoersen en de kapitaalmarktrente en het eventuele switchen tussen sparen en beleggen.

Niet iedere geldverstrekker biedt deze hypotheekvorm aan en de productvoorwaarden verschillen per geldverstrekker. De verschillende hybride hypotheken zijn moeilijk met elkaar te vergelijken door de ondoorzichtige kostenstructuur van het beleggingsgedeelte.

Deze hypotheek is geschikt om tot de beste fiscale verdeling te komen. Er is veel vrijheid en flexibiliteit binnen deze hypotheekvorm: u kunt de premie (tijdelijk) verhogen of verlagen, de looptijd wijzigen en het overlijdensrisico al dan niet verzekeren of aanpassen.


Effectenhypotheek
Bij de effectenhypotheek lost u de lening niet af en betaalt u alleen rente. Daarnaast wordt eenmalig een bedrag in een beleggingsfonds gestort. Bij veel geldverstrekkers mag u uw eigen beleggingsportefeuille inbrengen. Door middel van deze rechtstreekse belegging bouwt u een kapitaal op. Met dit kapitaal lost u aan het einde van de looptijd de hypotheek af.
Door te beleggen is het mogelijk een (aanzienlijk) hoger rendement te halen dan het rentepercentage van uw hypotheek. Maar het kan ook minder goed uitpakken. Beleggen brengt altijd bepaalde risico's met zich mee. De aflossing is dus niet gegarandeerd.
En omdat u het bedrag op één bepaald moment inlegt, het moment dat u de hypotheek afsluit, zit er nog een extra risico aan de effectenhypotheek: het kan zijn dat het net een slecht moment is om te beleggen.

De eenmalige inleg wordt vaak meegefinancierd bij de hypotheekaanvraag. Uw leent daardoor vaak 130% tot 150% van de executiewaarde. Met dit geld kunt u een behoorlijk aandelenkapitaal financieren. De rente over dit meegefinancierde bedrag is niet aftrekbaar.

Zondag
05 Februari 2012